Юрист по сопровождению сделки с недвижимостью

Юрист по сопровождению сделок: Сопровождение сделок по купле-продаже квартиры, земельного участка.

Уже не раз я писал статьи о том как проверить квартиру или участок перед покупкой. Кпримеру видео о проверке земельного участка можно посмотреть по этой ссылке на нашем канале.

Что же касается проверки квартиры, не побоюсь повториться. Во-первых, стоит определить, что за квартиру вы покупаете, вторичное это жилье,другими словами были ли у него владельцы, или же первичное – от застройщика.

Первое, что проверяется при покупке, это актуальность сведений о собственнике, путем получения указанной выше справки (выписки из ЕГРН), если квартира уже сдана или это вторичное жилье.

Если же вы решили приобрести жилье в еще строящемся доме у застройщика по договору "Долевого участия в строительстве" или в порядке вступления в "Жилищно-строительный кооператив", то стоит проверить данные о застройщике, его историю, наличие длящихся судов, найти сведения о нем в интернете.

Сведения о наличие процедуры банкротства можно найти на сайте https://bankruptcy.kommersant.ru в разделе «поиск сообщений о банкротстве». Может быть такое, что компанию еще не признали банкротом и публикаций на коммерсанте нет, но заявление подано, а в таком случае вы можете узнать о судах застройщика на сайте http://kad.arbitr.ru, там отражены все арбитражные процессы в отношение компании. Для того, что бы найти сведения на вышеуказанных сайтах достаточно знать ИНН компании и ввести его в соответствующее поле.

Когда квартира уже находилась в чьем-то пользовании стоит дополнительно получить еще ряд документов: форму - 9 – это сведения о зарегистрированных лицах, там же указана задолженность по оплате жилья. Важно проверить наличие долгов в квартире перед энергоснабжающими компаниями, которые должны быть погашены или иногда на эту сумму уменьшается покупная стоимость квартиры.

При покупке важно дополнительно попросить продавца предоставить сведения о том, что на момент покупки он(она) не состоял(а) в браке, а если состоял(а), то соответствующее согласие супруга(и).

Хотелось бы отметить, в качестве рекомендации, что желательно, что бы предыдущая сделка (продавца с предыдущим продавцом) была позднее трёхлетнего срока, во избежание оспаривания вашей сделки.

Если же вы узнали, что вашей сделке предшествовала череда других сделок, это существенно увеличивает риски, что в этой цепочке кто-то будет оспаривать сделку в будущем. При таких обстоятельствахвам нужно решить, готовы ли вы принимать риски, а лучше связаться с предыдущими владельцами и пообщаться с ними.

Для того, что бы проверить наличие претензий к продавцу, на момент сделки, можно еще проверить наличие у него судов по месту его жительства. Для этого необходимо найти районный суд по месту его регистрации (в паспорте), и на сайте суда ввести его фамилию.

Редко кто проверяет при сделке дееспособность продавца, при этом человек может быть не лишен или не ограничен в дееспособности, но иметь заболевание, при котором сделку так же могут оспорить. По этой причине старайтесь избегать сделок, где вы не видели продавца ни разу, а все делает человек по доверенности. Если возникли сомнения, не стесняйтесь просить справку по месту жительства о том что продавец не стоит на учете у психиатра. Вы можете сказать, что нотариус всегда проверяет это, но как показывает мой опыт, к сожалению не всегда, а вот деньги потом вернуть после такой сделки весьма сложно.

И так подведем итог, что же нужно знать о продавце и квартире перед покупкой:

• Актуальность сведений о собственности, дату возникновения права у продавца, основание возникновение права на квартиру - получается Выписка из ЕГРН (срок действия 1 месяц – это важно), а так же документ на основание которого возникло право (договор купли-продажи, дарения или другие договора с предыдущим владельцем).
• Наличие прав третьих лиц на квартиру - супруги, дети (если использовался материнский капитал) - справка от нотариуса или нотариальное согласие супруга(и), справка из Пенсионного фонда, форма -9.
• Наличие долгов на квартиру – справки (акты сверок, ф-9) ЖКК, ТСЖ(ТСН) ЕРИЦ.
• Наличие судебных тяжб у продавца – сайты судов по району регистрации (нахождению квартиры), для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - http://kad.arbitr.ru.
• История объекта и продавца (юр. Лица) – отзывы, наличие готовых объектов, наличие сведений о банкротстве.

Конечно, как вариант, это заключение сделки у нотариуса, который так же проверит большую часть сведений о сторонах по сделке и удостоверит подпись в договоре или с привлечением специалиста (адвоката или юриста).

Все указанные выше действия для проверки не должны снижать бдительность при подписании самого договора, всегда читайте то, что вы подписываете, а если с чем-то не согласны, то говорите об этом и вносите изменения. Как правило, много проблем в будет возникать именно потом, что люди не читают документов. Адвокат Дадашев Р.Ш.

Адвокат Дадашев Р.Ш.