Юрист по сопровождению сделки с недвижимостью

Юрист по сопровождению сделок: Сопровождение сделок по купле-продаже квартиры, земельного участка.

Уже не раз я писал статьи о том как проверить квартиру или участок перед покупкой. К  примеру видео о проверке земельного участка можно посмотреть по этой ссылке на нашем канале.

 

Что же касается проверки квартиры , по побоюсь повториться. Во первых стоит определить, что за квартиру вы покупаете,   вторичное это жилье , другими словами были ли у него владельцы , или же первичное – от застройщика.

Первое что проверяется при покупке, это актуальность сведений о собственнике , путем получения указанный выше справке (выписки из ЕГРН)  если квартира уже сдана или это вторичное жилье.

Если же вы решили приобрести жилье в еще строящемся доме у застройщика по договору Долевого участия в строительстве или в порядке вступления в Жилищно-строительный кооператив , стоит проверить данные о застройщике  , его историю , наличие  длящихся судов, найти сведения о нем в интернете.

Сведения о наличие процедуры банкротства можно найти на сайте https://bankruptcy.kommersant.ru в разделе «поиск сообщений о банкротстве». Может быть такое, что компанию еще не признали банкротом и публикаций на коммерсанте нет, но заявление подано , а в таком случае вы можете узнать о судах застройщика на сайте http://kad.arbitr.ru , там отражены все арбитражные процессы в отношение компании . Для того, что бы найти сведения на вышеуказанных сайтах  достаточно знать ИНН компании и ввести его в соответствующее поле.

Когда квартира уже находилась в чьем-то пользование стоит дополнительно получить еще ряд документов : форму -9 – это сведения о зарегистрированных лицах , там же указана задолженность по оплате жилья . Важно проверить наличие долгов в квартире перед энергоснабжающимикомпаниями , которые должны быть погашены или иногда на эту сумму уменьшается покупная стоимость квартиры.

При покупке дополнительно важно попросить продавца предоставить сведения о том, что на момент покупки он(она) не состоял(а) в браке , а если состоял(а) то соответствующее согласие супруга(и).

Хотелось бы отметить, в качестве рекомендации , что желательно , что бы предыдущая сделка ( продавца с предыдущим продавцом) была позднее трёхлетнего срока , во избежание оспаривания вашей сделки.

Если же вы узнали , что вашей сделке предшествовала череда других сделок, это существенно увеличивает риски , что в этой цепочке кто-то будит оспаривать сделку в будущем .  При таких обстоятельствах  вам нужно решить, готовы ли вы принимать риски, а лучше связаться с предыдущими владельцами и пообщаться с ними.

Для того, что бы проверить наличие претензий к продавцу , на момент сделки, можно еще проверить наличие у него судов по месту его жительства . Для этого необходимо найти районный суд по месту его регистрации ( в паспорте) , и на сайте суда ввести его фамилию.

Редко кто проверяет при сделке дееспособность продавца, при этом человек может быть не лишен или не ограничен в дееспособности , но иметь заболевание , при котором сделку так же могут оспорить. По этой причине старайтесь избегать сделок , где вы не видели продавца  ни разу , а все делает человек по доверенности. Если возникли сомнения, не стесняйтесь просить справку по месту жительства  о том, что продавец не стоит на учете у психиатра.   Вы можете сказать, что  нотариусвсегда проверяет это , но как показывает мой опыт , к сожалению не всегда, а вот деньги потом вернуть после такой сделки весьма сложно.

И так подведем итог, что же нужно знать о продавце и квартире перед покупкой:

  • Актуальность сведений о собственности, дату возникновения права у продавца, основание возникновение права на квартиру - получается Выписка из ЕГРН ( срок действия 1 месяц – это важно) , а так же документ на основание которого возникло право ( договор купли-продажи, дарения или другие договора с предыдущим владельцем)
  • Наличие прав третьих лиц на квартиру - супруги, дети ( если использовался материнский капитал) - справка от нотариуса или нотариальное согласие супруга(и) , справка из Пенсионного фонда, форма -9
  • Наличие долгов на квартиру – справки (акты сверок, ф-9) ЖКК, ТСЖ(ТСН) ЕРИЦ.
  • Наличие судебных тяжб у продавца – сайты судов по району регистрации (нахождению квартиры) , для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - http://kad.arbitr.ru
  • История объекта и продавца ( юр. Лица) – отзывы , наличие готовых объектов, наличие сведений о банкротстве.

Конечно как вариант сделки,  это заключение сделки у нотариуса , который так же проверит большую часть сведений о сторонах по сделке и удостоверит подпись в договоре или с привлечением специалиста ( адвоката или юриста)

Все указанные выше действия для проверки не должны снижать бдительность при подписание самого договора , всегда читайте то, что вы подписываете, а если с чем-то не согласны, то говорите об этом и вносите изменения . Как правило много проблем в будем возникает именно потом, что люди не читают документов.

Адвокат Дадашев Р.Ш.